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澳洲房价连跌五个月,哪些因素在起作用?

根据澳洲权威地产研究机构CoreLogic发布的最新房价指数。2018年2月份,全澳房价指数连续第五个月录得下跌。

2018年2月份,全澳房价指数环比下跌0.1%。尽管,2月份跌幅较前两个月跌幅(0.3%)有所收窄,但是创下了自2016年3月以来首次 “五连跌”的记录。澳大利亚首府城市和非首府地区之间的差异进一步扩大。2018年2月份,首府城市房价指数下跌0.3%;而非首府城市同期的房价指数则上涨0.4%。

一、虽然环比跌幅收窄、但首府城市出现普跌

就澳大利亚首府城市而言,2018年2月,除霍巴特(+0.7%)和阿德莱德(持平)外,其他所有首府城市均录得不同程度的下跌。

其中,达尔文录得最大环比跌幅,环比下跌0.9%;其次是悉尼,跌幅为0.6%。随后依次为堪培拉(-0.3%)、珀斯(-0.2%)、布里斯班(-0.1%)和墨尔本(-0.1%)。

尽管2月份,绝大部分首府城市房价指数均录得下跌。但是CoreLogic的每日指数则显示,2月份下半月较上半月跌幅明显收窄,和拍卖清空率录得改善保持一致。据统计,悉尼、墨尔本和珀斯三地在二月份下半月跌幅均有所放缓。

从过去三个月的统计数据来看,澳大利亚房产市场整体疲软迹象愈发明显。

截至2018年2月的三个月内,阿德莱德和霍巴特是房价录得上涨的两个首府城市,分别上涨0.1%和3.2%。与此相反,悉尼同期房价却录得所有首府城市中最高跌幅,下跌了2.4%。其次是达尔文(-2.0%)。

非首府地区房价表现优于首府城市

就在绝大部分首府城市房价出现下跌的同时,非首府地区的同期房价则录得上涨。据统计,截至2018年2月的三个月内,非首府地区房价整体上涨了0.9%。除西澳大利亚非首府地区外,其他各州/领地非首府地区的房价均录得不同程度的上涨。

 

二、各地房价年率表现

截至2018年2月的一年内,澳大利亚房价上涨了2.2%,为2016年8月以来的最低水平。值得一提的是,非首府地区房价增长年率仍优于首府城市,涨幅分别为2.8%和2.0%。

首府城市

首府城市方面,悉尼房价录得自2012年以来的首次同比下跌。

据统计,过去12个月内,悉尼房价下跌了0.5%,为自2012年以来的首次同比下跌。其他同比录得下跌的城市还包括:珀斯(-2.7%)、达尔文(-7.4%),提示两地自2014年以来的下跌趋势仍在持续。尽管珀斯房价同比跌幅出现明显收窄,但是达尔文房价仍出现明显持续下跌。

就其他首府城市而言,除霍巴特外,其他首府城市的房价同比涨幅均有不同程度的放缓。截止2018年2月的一年内,霍巴特房价上涨了13.1%,创下历史新高。

除霍巴特外其他首府城市

悉尼(较2017年7月高点跌3.7%)

墨尔本(较2017年11月高点跌0.4%)

布里斯班(较2017年12月高点跌0.1%)

阿德莱德(较2017年12月高点跌0.2%)

珀斯(较2014年6月高点跌11%)

达尔文(较2014年5月高点跌22.3%)

堪培拉(较2017年12月高点跌0.4%)

非首府城市

非首府地区房价同比涨幅依次为:新南威尔士非首府地区(+5.7%)、塔斯马尼亚非首府地区(+5.5%)、维多利亚非首府地区(+4.3%)、北领地非首府地区(+1.6%)、昆士兰非首府地区(+0.5%)。

与此相反,南澳大利亚非首府地区和西澳大利亚非首府地区房价则录得同比下跌,跌幅分别为0.1%和4.7%。

伴随近期房价的进一步走低,绝大部分首府城市和非首府地区房价明显低于近期高点。例如,全澳房价较2017年9月高低已下跌0.8%。其中,所有首府城市的房价较近期高点已下跌1.3%,而非首府地区的房价则于上月创下新高。

尽管所有非首府地区综合计算的房价创下新高,但是不同州/领地的非首府地区存在较大差异。

例如,昆士兰非首府地区(较2008年3月高点跌4.9%)、南澳大利亚(较2008年1月高点跌30.1%)、北领地非首府地区(较2014年10月高点跌8.8%)。

三、房价下跌,租金收益率有所回升

截至2018年2月的三个月内,尽管澳大利亚房价有所下跌,但是同期的租金收益率则录得上涨。

具体而言,除珀斯和达尔文外,其他所有首府城市的租金收益率均录得上涨。非首府地区而言,除西澳大利亚以外,其他各州/领地的非首府地区租金收益率也录得上涨。

截至2018年2月的一年内,霍巴特租金收益率增长了10.2%,创下自2009年8月以来的首次两位数增长。此外,塔斯马尼亚非首府地区的租金收益率同比涨幅创下自2008年的最好水平。

Lawless说道:“房价的下跌的同时租金收益率出现上升表明,租金收益在经历长期受抑后逐步修复。”

值得一提的是,悉尼和墨尔本租金收益率开始出现触底反弹的迹象。究其原因,一方面,两地的房价增速出现放缓,甚至下跌;另一方面,两地的租金却持续上涨。尽管租金收益率仍处于一个缓慢上涨阶段,但是我们看到悉尼的租金收益率已经创下自2016年10月的最高水平;而墨尔本的租金收益率则创下自己2016年9月以来的最高水平。

Lawless说道:“一般而言,租金收益率上升对房产市场的投资者构成吸引力。但是伴随房价的走软、信贷收紧等因素影响,投资者参与市场意愿受抑明显。”

整体而言,自2017年9月以来,全澳范围内房价不是持平就是略有下跌。2017年12月和2018年1月,澳大利亚房价指数均录得0.3%的环比跌幅。2018年2月则录得0.1%的跌幅,提示跌幅有所收窄。其中悉尼房价跌幅收窄表现尤为明显。据统计, 2017年12月和2018年1月,悉尼房价均下跌0.9%。在2018年2月,悉尼房价跌幅收窄至0.6%。

四、影响房价的因素

CoreLogic研究主管Time Lawless说道:“截至目前,澳大利亚各地的房价表现为适度放缓,尤其是相对于近些年的涨幅而言更是如此。至于未来几个月的房价走势,则需关注一系列影响因素的变化。”

移民因素

移民一直是澳大利亚住房需求的主要支撑因素之一。据Corelogic预测,移民人口仍将保持较高水平。但是,越来越多的人开始从新南威尔士迁移至昆士兰。这种州际人口流动可导致悉尼当地的住房需求进一步放缓,昆士兰的住房需求则会相应上升,尤其是昆士兰东南地区。

就业市场

近几个月,澳大利亚失业率大体保持稳定。但是,新南威尔士、北领地、和澳首府领地的失业率仍高于全澳平均水平。与此相反,其他地区,特别是昆士兰的就业机会不断增加。Lawless表示:“就业增长强劲的地区,住房需求自然也会相应增加。”

首次置业者

就入门级房产市场而言,首次置业者的增加使得需求出现明显上升。

一方面,新南威尔士和维多利亚有关“首次置业者印花税减免”的优惠政策于2017年7月1日正式生效。另一方面,信贷收紧导致投资者需求减少,进而推动市场竞争有所降低。

APRA信贷标准

上月,我们看到一些银行已经下调了部分投资型贷款的利率。这在一定程度上表明银行等借贷机构用于投资型贷款的资金储备有所增加。换言之,很多银行距离澳大利亚审慎监管局(APRA)的上限标准仍存在一定的空间。

加息前景

尽管澳联储(RBA)连续第18次会议保持1.5%的现金利率不变。但是可以确定的是,最终澳储行还是会进行加息操作,只是时间的问题。现阶段,市场分析人士普遍认为,澳储行在2019年5月之前不会进行加息操作。

Lawless表示:“尽管离加息还有一段时间,但是从澳储行的声明来看,加息概率明显大于减息。鉴于澳大利亚居民负债率高企,住房价格出现下跌,信贷政策收紧,并且房贷利率未来可能出现上调,因此借款人应持相对更为谨慎的态度。”
 

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