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【如何利用澳洲房产政策实现以房养房】

  如何利用澳洲房产政策实现以房养房呢?
 
  首先,澳洲房地产投资和任何投资一样,需要资金投入。
 
  地产投资首先需要投入一定的首期。为了做得稳健一些,可以投入房价的30%作为首期,其余70%向银行借贷,做得积极一些,可以只投入20%的首期,80%都利用银行贷款,做得巧妙些,还可以只付10%订金买入楼花,等房子建好后再付第二个10%首期和80%贷款利息,用现在的钱购买几年后的房产,无成本享受建房阶段的增值。

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  其次拿到房后需要一定的运营费用来养住房产。因为住宅类物业,租金通常与贷款利息差不太多。目前澳洲住宅的年租金回报5.5%左右,一套50万的房子每年可带来2.75万澳元的租金收入(澳洲的空置率在2.2%左右,出租从来不是什么问题)。而目前贷款利息在6.3%左右,贷款40万一年的利息大约2.52万元,基本持平。
 
  澳洲房地产投资的最终目的增值,因为只是停留在计算租金,利息,退税,杂费了,怎么算也不怎么赚钱,不敢行动,错失机会。
 
  一个可以稳定增值的房产,更容易实现“以房养房”,在澳洲这更容易体现,因为澳洲有最具有优势的银行杠杆。
 
  一是有“贴现”政策,即在房产增值后,可到银行评估房价,减去购入房产时评估的房价,购房者可领取差价用作其他投资。
 
  二是澳洲政策规定,未还完房贷的房产也可作为贷款抵押贷款,通过澳洲政策再贷款,不用卖房就可以把增值变现,成为房租之外另一个养房的资金来源。也就是说有限的资金可以连续投资多套房产,享受多套带来的增值收益。
 
  由此可见,在澳洲房产投资中,租金赚的是小钱,但却是现钱;增值赚的是期钱,但却是大钱。一个好的策略是二者的平衡:用房租养住房子,以时间换增值。如果有房产可以做到正向现金收入,也就是租金收入大于贷款利息,这样的房子“有多少买多少”。



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