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楼市和股市——资本的跷跷板还是一根线上的蚂蚱?

在过去三周的时间,A股市值蒸发逾21万亿,部分媒体认为这已经到了可以称“股灾”的地步了。事实上,当A股一路飙升到近年最高点时,笔者就认为泡沫在显现;笔者之前在谈论楼市发展问题时,也曾撰写过一系列经济泡沫的文章,其中,在《房价有泡沫? 上涨基础不坚实 财富难增值》中就讲道:在泡沫的盈利模式下,“比的不是客观严格的估值分析能力,而是泡沫产生初期敏锐的嗅觉与感知能力,和泡沫破灭前决绝退出,终止游戏的能力。在这场游戏中,维持一个冷静的旁观者角色是多么艰难。”

  

  就在股指大幅下跌之时,政府的救市力度也空前的放大,救市方案多箭齐发:一、21家券商出资1,200亿元救市,款项要周一上午11时前到位;二、A股指数在4500点以下时,券商不能减持,相反要选择时机增持;三、券商要积极回购本公司股票;四、做好客户违约处置。 此外,面对央行及证监会的“挤牙膏”式的救市,高层表示不满,救市力度再放大:全面叫停IPO,一改之前仅仅是缩减IPO规模的态度。预计今年沪深两市IPO总数约400宗,融资约3,000亿元。暂停IPO,或有利资金回流至现有股票市场。

  为何对于股市如此上心?关键在于,股指作为经济发展趋势的重要参考,如果跌幅过大,对提振整个经济发展的信心无疑是有害的。目前,宏观经济呈通缩趋势,透过股市的繁荣,营造财富效应,刺激消费带动经济,及协助企业配股减债,但目前的情况看并不乐观。

  很多人都认为,股市不行了,大家都该从股市撤出来投资楼市了。那就是楼市反弹的机会了。问题是:12万亿蒸发掉的并非股票一级市场中上市公司的财富,而是二级市场中,投资者的真金白银。现在大家是退出股市了,只不过是以“只穿一条裤衩”的状态。投资者哪里还有能力再去支撑楼市?这方面日本就是个例子。

  日本,自1985 年后日元开始单边升值的短短5 年,房市和股市快速攀升到历史最顶点,期间的物业价格、投资活动趋向、市场中的货币和金融政策等都相应地发生了巨变。日本股指在1989 年12 月达到史无前例的38915 点,总市值为611万亿,相当于当年GDP 的1.5 倍;一年之后股指回落到20000 点,跌幅接近50%。而日本住宅用地最高价出现在1989 年的东京千代田区,达9 万美元/ 平方米,折合为人民币58 万元/ 平方米;日本商业地产最高价出现在1991年的东京银座,达42 万美元/ 平方米,折合为人民币265 万元/ 平方米。

  1985 年5 月“广场协议”后,日本央行为了对冲日币升值造成出口锐减的巨大冲击,开始连续5 次降低利率,放松银根,刺激国内经济由出口型向内需型转变,造成市场上资金极其充沛;而宽松的货币政策没有刺激和传导到制造业和服务业的实体经济,更多的资金流入房地产市场。而此场此景竟与中国2009 年实行的4 万亿刺激经济计划如出一辙:连续降息至4.5%—过去5 年的最低水平,6 次降存款准备金率,开动印钞机来释放流动性,2009 年广义货币M2 增发29.2%,过去5 年M2 增长率平均为18%,远超日本M2 每年10% 的平均增长水平;因此,货币超发引起通胀,激起房产泡沫而最终抑制内需,造成房市调控的事与愿违。

  投机心态盛行,房地产成为当时所有日本中产阶层参与的全民运动和投资盛宴,炒作和投资成风,高杠杆向银行疯狂借贷,并信誓旦旦相信:日本房地产是不会下跌的神话。但结果事与愿违。根据日本国民经济年报的统计,日本土地价值从1990 年至2002 年的12 年里总计损失大约900 万亿日元;日本投资者投资海外的不动产,特别是美国的商业地产和住宅,损失率超过50%以上;总计损失之大,时间之长,堪称世界之最,房产财富的覆灭用日本经济“失去的十年”都无法弥补。

  可以说,房市股市并不是跷跷板的两头,它们其实是同一根线上的蚂蚱。之所以投资者会觉得楼市更加安全,是因为一来我们的投资者尚未经过市场的洗礼,不知市场之风险,以为楼市就是只上涨不下跌的金羊;二来是楼市由于有自身的发展规律,会比市场整体反应“慢半拍”,但慢不等于就可以脱离市场、脱离规律自顾自的发展。从历史上看,日本的楼市是踩着“刚需死士们”铺成的路走过来的,而中国的房产财富变革和洗礼才刚刚开始,大家拭目以待。

  作者简介:Victor 刘磊,中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》;私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师

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